Diploma acaba com limite de 2% nas subidas de renda e cria apoio de até 2.300 euros mensais para famílias em situação de emergência habitacional
O Conselho de Ministros aprovou, em 9 de julho, uma reforma do mercado de arrendamento que promete alterar significativamente a relação entre senhorios e inquilinos em Portugal. O diploma integra a estratégia “Construir Portugal” e tem como principal objetivo aumentar a oferta de habitação disponível, reforçando simultaneamente a confiança no mercado de arrendamento (fonte: Governo de Portugal).
O que muda para senhorios e inquilinos
Entre as principais alterações está o fim do limite de 2% nas subidas de renda em novos contratos, medida que o Governo justifica com a necessidade de devolver confiança aos proprietários para colocarem mais casas no mercado de arrendamento. A reforma também prevê tornar mais céleres os processos judiciais em casos de incumprimento reiterado no pagamento de rendas, simplificando procedimentos considerados desnecessários e agregando decisões judiciais relacionadas com despejo e recuperação de valores em atraso (fonte: DECO Proteste).
O novo Fundo de Emergência para a Habitação
Para compensar o reforço da posição dos senhorios, o Governo criou o Fundo de Emergência para a Habitação (FEH), destinado a apoiar pessoas e famílias em situação de emergência habitacional, nomeadamente em casos de perda da habitação ou de violência doméstica. O apoio, gerido pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) em articulação com a Segurança Social, pode chegar a 2.300 euros mensais e tem atribuição automática no prazo máximo de dez dias após a apresentação do pedido (fonte: ECO).
A proteção mantida para arrendatários mais vulneráveis
Apesar do reforço da autonomia contratual, a reforma mantém mecanismos específicos de proteção para arrendatários mais vulneráveis com contratos anteriores a 1990, especialmente pessoas com mais de 65 anos ou com incapacidade igual ou superior a 60%. Nestes casos, as rendas só podem ser atualizadas quando o rendimento anual do agregado familiar ultrapassar os 64 mil euros, uma salvaguarda que busca proteger os inquilinos historicamente mais expostos a mudanças bruscas no valor das rendas.
Um fundo com uma longa história de atrasos
Vale lembrar que o FEH não é uma ideia nova. A sua origem remonta a uma proposta inscrita na Lei do Orçamento do Estado para 2024, aprovada em novembro de 2023, que previa financiar o mecanismo através da consignação de parte da receita do Imposto Municipal sobre Imóveis. O prazo inicial para a operacionalização do fundo não foi cumprido, e a Assembleia da República chegou a intervir por duas vezes para pressionar o Governo a avançar com a regulamentação, até que, em março deste ano, o Conselho de Ministros deu o primeiro passo mais concreto (fonte: ECO).
Incentivos fiscais complementares para o arrendamento
A reforma da habitação também inclui um pacote de incentivos fiscais voltados a dinamizar o mercado. Entre as medidas estão a redução da taxa de IRS sobre rendimentos prediais para 10%, o aumento das deduções para inquilinos, e a isenção de Imposto Municipal sobre Transações Onerosas de Imóveis e de Imposto do Selo na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional. O Governo também prevê a isenção de mais-valias na venda de imóveis, desde que o valor seja reinvestido em habitação destinada ao arrendamento (fonte: Casas do Barlavento).
O nó das heranças indivisas
Parte do problema habitacional português está ligado a terrenos e imóveis presos em heranças indivisas, situação em que os herdeiros não chegam a acordo sobre a partilha do património. Estima-se que existam 3,4 milhões de prédios rústicos nessa condição em todo o país, cerca de um terço do total nacional, muitos deles abandonados. A reforma cria mecanismos de arbitragem sucessória fora dos tribunais para acelerar a resolução desses impasses, na expectativa de devolver ao mercado imóveis que hoje permanecem inutilizados.
O contexto da escassez habitacional em Portugal
A reforma responde a um cenário considerado crítico pelo Governo: existem em Portugal cerca de 250 mil casas habitáveis que permanecem vazias e 130 mil habitações que necessitam de reparações, um número significativo de imóveis que poderiam estar disponíveis para arrendamento. Segundo o ministro da Presidência, António Leitão Amaro, o objetivo é mobilizar patrimônio imobiliário que permanece bloqueado há anos.
O que esperar da tramitação parlamentar
A reforma foi aprovada em Conselho de Ministros, mas ainda precisa ser viabilizada na Assembleia da República antes de entrar plenamente em vigor. Para senhorios e inquilinos que já enfrentam disputas relacionadas com rendas em atraso, especialistas recomendam cautela: enquanto a nova lei não é publicada em Diário da República, o regime atual continua a ser o aplicável, o que significa que quem precisa de resolver situações de incumprimento já pode recorrer aos mecanismos legais existentes, sem necessidade de esperar pela conclusão do processo legislativo.
Fontes:
Governo de Portugal (reforma arrendamento): https://portugal.gov.pt/gc25/comunicacao/noticias/arrendamento-governo-aprova-reforma-para-aumentar-a-oferta-de-habitacao
DECO Proteste: https://www.deco.proteste.pt/dinheiro/arrendamento/noticias/arrendamento-revisao-lei-preve-fim-limite-rendas-agiliza-despejos
ECO (Fundo de Emergência): https://eco.sapo.pt/2026/07/10/fundo-de-emergencia-para-a-habitacao-apoiara-ate-2-300-euros-por-mes-na-renda/
Casas do Barlavento: https://casasdobarlavento.com/pt-pt/novas-medidas-do-governo-em-portugal-2026/
